La case en surbrillance indique l'avantage sur la ligne. Le rendement est une estimation brute (loyer longue durée estimé ÷ prix), hors charges et fiscalité.

Répartition des biens par tranche de prix

Combien d'annonces dans chaque fourchette, par zone. Donne une idée du choix réel selon ton budget.

Les deux villes n'ont pas le même prix au m² (Platja d'Aro ~4 300 €, Guardamar ~2 700 €). Pour comparer leur rythme d'évolution plutôt que leur niveau, chaque courbe part de 100 au début de la période : 100 = le prix de départ. Ainsi 110 = +10 % depuis le début, 95 = −5 %. La courbe la plus haute est celle qui a le plus progressé en pourcentage — pas la plus chère.
Tant que l'historique réel se constitue (le cron enregistre 1 point par jour), la courbe affichée est une trajectoire estimée à partir des prix actuels ; elle se précisera au fil des semaines.

Moyennes climatiques des deux régions : Platja d'Aro (Costa Brava, ~15,6 °C · ~2 800 h de soleil/an) et Guardamar (Costa Blanca, ~18,9 °C · ~2 950 h/an). Choisis la période (5 à 25 ans) et la mesure.
Les courbes pluriannuelles sont une tendance estimée à partir des normales climatiques et du réchauffement régional observé (~+0,3 °C/décennie, source AEMET) ; l'ensoleillement varie peu d'une année à l'autre.

Projection de la température moyenne annuelle à partir d'aujourd'hui, selon les scénarios d'émissions du GIEC (AR6), appliqués à la côte méditerranéenne espagnole — qui se réchauffe ~20 % plus vite que la moyenne mondiale. Maîtrisé (SSP1-2.6) ≈ +0,7 °C à 25 ans · Intermédiaire (SSP2-4.5, trajectoire actuelle) ≈ +1,2 °C · Pessimiste (SSP5-8.5) ≈ +1,8 °C.
Ce sont des projections de scénarios, pas des prévisions : l'incertitude est réelle et grandit avec l'horizon. Sources : GIEC AR6, AEMET, MedECC.

1. Frais d'acquisition

Achat dans l'ancien en Catalogne : c'est l'ITP (et non l'IVA) qui s'applique. Taux progressif depuis le 27/06/2025 (10 % jusqu'à 600 000 €, puis 11→13 %). 10 % par défaut pour un bien ≤ 400 k.

2. Charges récurrentes (par an)

Tu es non-résident (Belgique) : si le bien n'est pas loué, l'impôt non-résident (modelo 210) s'applique sur un revenu imputé. Montant à confirmer selon la valeur cadastrale.

Budget de la copropriété — exercice 2024-2025

Comptes ordinaires de la communauté (14 mois : 01/11/2024 → 31/12/2025). Sources : bilan comparatif (« balanç comparatiu ») et état des comptes de liquidation (« estat de comptes ») du syndic +Comunitat, 06/02/2026.

Répartition réelle par coefficient (détail ligne par ligne — clique pour déplier) :

À retenir : assurance (+12 k€) et entretien bâtiment (+10 k€) en fort dépassement (immeuble vieillissant). Dotation au fonds de réserve : 10 k€/an (fonds accumulé : 80 458 €, voir santé financière ci-dessous) → encore très insuffisant face à la façade / piscine / parking → de gros appels de fonds extraordinaires (« derramas ») sont à prévoir en plus de ces charges courantes. L'eau est au compteur général (39 k€/an répartis par coefficient, avec régularisation a posteriori) : prévois ce poste même en occupation partielle. Bonne nouvelle : la copropriété est grande (~170 logements + ~113 places de parking + locaux + caves), donc tout se répartit largement. La charge ordinaire d'un appartement va d'environ 30 €/mois (petit, coef. 0,18 %) à ~110 €/mois (grand, coef. 0,63 %), + ~13 €/mois avec une place de parking.

Santé financière de la copropriété — liquidation 2024-2025

Estat de comptes du 06/02/2026 (clôture de l'exercice 01/11/2024 → 31/12/2025). C'est la « photo » de la trésorerie au moment où tu achètes.

Position au bilan :

Lecture pour ton achat : la copro a de la trésorerie (115 k€) et un fonds de réserve réel (80 k€), mais elle dépense plus qu'elle n'encaisse (déficit ~24 k€ sur l'exercice, ~44 k€ en cumulé avant compensation) et traîne 58,5 k€ d'impayés répartis sur une douzaine de lots + des places de parking — des procédures judiciaires de recouvrement sont en cours (postes de frais de procédures (« procediments judicials »)). Conséquences probables : hausse des quotas mensuels et/ou appels de fonds (« derramas ») pour rééquilibrer, et le fonds de réserve de 80 k€ ne couvrira qu'une fraction de la réhabilitation des façades imposée par l'ITE. À demander avant de signer : procès-verbal d'assemblée (« acta ») approuvant cette liquidation, plan de résorption des impayés, et échéancier des appels de fonds (« derramas ») à venir.

✅ Ton lot 18-D (+ CAVA 18) : il n'apparaît dans aucune liste de débiteurs — ni rejets de prélèvements impayés (« devolució de rebuts »), ni morosité 5 %, ni procédures judiciaires de cette liquidation, ni dans la liste des copropriétaires privés de droit de vote de la convocation d'AG du 21/02/2026. Aucune dette communautaire signalée sur ce lot. (À noter : le 18-C voisin figure en morosité et parmi les débiteurs sans droit de vote.) Attention : le lot inclut la cave n°18 → tu paieras aussi le coefficient « caves » (faible : ~1 700–2 400 €/an répartis entre ~27 caves) et les travaux éventuels qui s'y rattachent. Exige quand même au notaire le certificat officiel d'absence de dettes de la communauté (obligatoire à la vente) — il couvre aussi les exercices antérieurs et les appels de fonds (« derramas ») déjà votés.

Budget ordinaire 2026 (voté à l'AG du 21/02/2026)

Budget ordinaire (« Pressupost Ordinari ») 2026 (01/01 → 31/12/2026), édité le 10/02/2026. C'est la base de tes quotas mensuels de la première année. Total : 176 302 € sur 12 mois (vs 218 083 € réels sur les 14 mois précédents, soit ~187 k€/an → budget en légère baisse, mais voir les réserves ci-dessous).

Lecture critique : budget 2026 affiché en baisse (176 k€), mais l'assurance est budgétée 12 k€ sous le réel 2024-25 et la régularisation d'eau (−39 k€) reviendra de toute façon en facturation individuelle. En pratique, attends-toi à des charges stables ou en hausse, et ce budget n'inclut aucun appel de fonds (« derrama ») (façades ITE + parking, votés séparément, points 9.1 et 10.1 de l'AG).

⏰ Assemblée générale du 21/02/2026 — Hotel Costa Brava

Convocation du 10/02/2026 (AG ordinaire, loi catalane 5/2015 — propriété horizontale). C'est l'AG charnière pour ton achat : les deux budgets extraordinaires (appels de fonds, « derramas ») y sont soumis au vote.

Règle d'or pour ton achat (droit catalan) : les appels de fonds (« derramas ») votés sont dus par celui qui est propriétaire au moment où les appels de fonds sont exigibles — et le vendeur reste tenu des dettes échues (l'acheteur répond avec le bien des dettes de l'année en cours + 4 années précédentes, art. 553-5). Donc : récupère le procès-verbal (acta) de cette AG avant de signer, fais préciser dans le compromis qui paie les appels de fonds ITE/parking votés le 21/02, et note que les absents ont 1 mois après l'envoi du PV pour s'opposer (art. 553-26) — les montants ne sont définitifs qu'ensuite. Le rapport ITE complet est disponible dans l'espace client mescomunitat.com : demande-le au vendeur.

3. Travaux votés en copropriété — appels de fonds (« derramas »)

Ta quote-part = montant TTC × ton coefficient. Pour cet immeuble, les appartements vont de 0,18 % à 0,63 % (repère ton unité 18-D CAVA 18 — n° interne 0156 — dans le relevé des charges par lot (« balanç per departament »)). Exemple : pour 1 000 000 € de travaux de façade, un appartement à 0,41 % paie ~4 100 €. Note : les travaux du parking sont souvent facturés uniquement aux propriétaires de places.

🔎 Imperméabilisation du parking — deux devis en concurrence, vote prévu à l'AG du 21/02/2026 (points 10 et 10.1) :
· IMREPOL (polyuréa) : 80 658,65 € HT + 21 % IVA = 97 597 € TTC — c'est celui pré-rempli ci-dessous (hypothèse prudente) ;
· Lloret MultiPool (devis n°80 du 16/11/2025) : fraisage mécanique, réparation des avaloirs, rebouchage trous/joints au mortier (14 714 €), nettoyage préalable (3 153 €), imperméabilisation (36 785 €), membrane de protection anti-UV (14 714 €), marquage des places et voies inclus = 69 366 € HT + 10 % IVA = 76 302,60 € TTC, paiement 50 % / 30 % / 20 %. Exclusions notables : taxes municipales, projet technique/permis, modifications en cours de chantier.
Si l'AG retient MultiPool, remplace la ligne IMREPOL ci-dessous (✕) et ajoute 69 366 HT à 10 % d'IVA → ta quote-part baisse d'environ 22 %.

3 bis. Futurs travaux — simulations

Ajoute ici les travaux à venir ou hypothétiques (réhabilitation façade ITE, toiture, ascenseur, piscine…) pour simuler ta future quote-part, indépendamment des travaux déjà votés. Ta part = montant TTC × ton coefficient (0,63 %). Tes saisies sont mémorisées sur cet appareil ; tu peux en ajouter et en supprimer librement.

4. État technique de l'immeuble — rapport ITE

Inspection technique obligatoire — Sun Tower, immeuble de 1966, 22 étages, front de mer. Inspection 10/11/2025 · valable jusqu'au 19/05/2026.

Déficiences relevées :

Conséquence financière : l'ITE impose un projet de réhabilitation des façades sous ~12 mois (échéance ≈ janvier 2027). C'est un gros appel de fonds (« derrama ») probable, en plus de l'imperméabilisation du parking (97 597 € TTC). Demande à la copropriété le devis de réhabilitation des façades, les procès-verbaux d'assemblée (« actas de junta ») et le fonds de réserve, puis négocie le prix en conséquence. Un ITE défavorable peut aussi compliquer le crédit et l'assurance.

État technique — détail des pathologies (annexe ITE, juin 2025)

Relevé complet zone par zone. Périmètre réel des travaux à venir = futurs appels de fonds (« derramas ») — montants à chiffrer.

Immeuble de 1966 en front de mer (ambiance marine saline) → réhabilitation d'ensemble. Le poste façade « pièce L » est le risque sécurité prioritaire ; la zone piscine/accès peut être structurelle (poutres rouillées) et n'est pas encore chiffrée. Demande à la copropriété le plan de travaux chiffré et l'échéancier des appels de fonds (« derramas »).

5. Améliorations énergétiques recommandées (annexe ITE)

Recommandations (non obligatoires, contrairement aux déficiences structurelles), mais utiles à anticiper. Montants indicatifs à confirmer par devis.

💡 Demande à la copropriété si la réhabilitation des façades intègre le SATE et si des subventions de rénovation énergétique sont sollicitées — elles peuvent réduire sensiblement ta quote-part.

Synthèse

⚠️ Estimations indicatives — je ne suis ni avocat ni conseiller fiscal. Fais confirmer les chiffres (ITP exact, frais, appels de fonds) par un gestionnaire administratif (« gestor ») / notaire en Espagne. La taxe municipale sur la plus-value (« plusvalía ») est normalement à la charge du vendeur ; le vendeur doit fournir un certificat d'absence de dettes envers la communauté.